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房地产市场年初呈企稳势头 房企探寻良性健康发展锚点

发布时间:

2023-04-13 21:53

近日,国家统计局公布的今年1-2月全国房地产开发投资数据显示,从多个维度观察,国内房地产市场似乎正走向企稳态势。

 

  其中包括房地产投资、商品房销售面积和金额等数据都显示出明显的降幅收窄,当然这一定程度也与去年同期的基数相对较低有关、不同能级城市尚存在一定程度分化。不过值得注意的是,住宅竣工面积、住宅销售额均实现增长。

 

  行业认为,竣工面积的增长意味着“保交楼”政策正良好运行。随着年初以来政策端的多方位发力,房地产市场显现企稳势头。

 

  同时,现房销售正成为主流趋势,这也对房企的周转效率和综合能力提出要求,围绕高质量发展路线,房地产企业也在积极谋求适宜的路径。

 

  迈入企稳进程

 

  根据统计局公布,房地产相关数据相比去年同期都呈现改善势头。

 

  销售方面,1-2月全国商品房销售面积同比下降3.6%,商品房销售额下降0.1%,二者的下跌幅度出现明显收窄,而住宅销售额出现增长3.5%。

 

  从多方面市场情绪反馈来看,春节后的确出现小阳春行情。信达证券指出,2023年春节假期后,重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5周持续攀升,短期市场热度提升相对明显。

 

  究其原因该机构认为,主要来自2022年末的延后需求得到集中释放,同时房企也在此时间内加大了推货力度。

 

  开发投资方面有类似情形,整体1-2月全国房地产开发投资额度同比下降5.7%;房企房屋施工面积同比下降4.4%;房屋新开工面积下降9.4%;不过房屋竣工面积增长8%,其中住宅竣工面积增长9.7%。综合对比来看,施工相关的面积部分均实现大幅改善,体现出“保交楼”举措的稳步推进。

 

  房企对此正努力筹划。头部房企碧桂园在此前举行的2023年度工作会议期间就提出“四保”工作重点,即“保交楼、保资产、保安全、保信用”。

 

  碧桂园集团总裁莫斌指出,交付力既是房企社会责任的担当,也是企业产品力、服务力的直观体现,更是房企穿越周期、实现长远发展的关键。

 

  在近期发布的公告中,碧桂园表示,尽管2022年行业面临严峻挑战,公司仍全力做好保交付工作,连同联营合营等项目已累计交付近70万套房,交付量高居行业榜首。在销售市场疲弱的情况下,集团围绕可动用现金的核心管理目标,保持稳健的财务水平和运营状况,净负债率长期保持低位,维持了良好的信用记录。

 

  东兴证券指出,一方面,销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心,只有新房市场销售实现了持续性复苏,才能确保房地产市场的平稳。当前地产行业的企稳对于“促投资、稳增长、保就业”具有重要作用,对稳定经济大盘有重要意义。

 

  另一方面,只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展,才能有效防止地产行业发生系统性风险,进而防范银行系统和地方债务两大风险。当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展,政策正在形成合力,销售市场正在走向触底回升。

 

  东方金诚认为,展望后市,在政策力度和方向不变的情况下,楼市可能会迎来一个缓慢回暖过程。高频数据显示,3月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为4295套,较去年3月的3397套有26.43%的增量。结合1-2月楼市表现,认为一季度楼市初具复苏迹象。然而,也需注意3月的“小阳春”可能仅为前期滞后需求的集中释放,可持续性有待观察,二季度或为观测楼市走向的关键节点。

 

  拉长周期来看,房地产行业依然将正向发展,只是发展路径有所变化。近期的2022财年业绩会上,莫斌就表示,房地产仍是支柱行业,未来5-10年的年均住房增量需求将稳定在10亿平方米左右,城镇化率增速虽然放缓但仍有较大增长空间,改善性需求将是未来最大需求。中国城镇化的下半场,居民更加注重生活品质的提升。

 

  当前房地产市场已进入全新发展阶段,市场从过去的高速增长期逐步进入平稳期,商业模式和竞争格局也发生了极大变化,企业唯有主动求变、突破自我方能适者生存、走向未来。因此莫斌表示,未来碧桂园将积极调整、努力提供更好的产品与服务,通过更加适销对路的安排,比较稳健地渡过现在的市场低谷情况。

 

  健康良性发展

 

  行业观点认为,当前行情下政策底已现,市场整体是否能完全走向积极变化,真正稳住并回升,将有赖于政策面的持续呵护。

 

  政策面在2022年11月已经开始陆续释放支持举措。监管部门围绕银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持,被称为“三支箭”。

 

  2023年的政府工作报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立实施房地产长效机制,扩大保障性住房供给,推进长租房市场建设,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产市场健康发展。

 

  在“有效防范化解重大经济金融风险”方面,还提出有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。

 

  因此信达证券指出,随着融资支持政策逐步落地,房企资金面改善效果逐步显现,叠加政策面的推进,认为2023年保交楼有望取得更加实质性的进展。

 

  对于房企来说,更重要是在当下时机,持续走向高质量的健康良性发展之路,匹配更适宜的管理能力、更优的技术赋能等多重举措并行。

 

  “走质量发展之路的第一条路径是以市场为导向,以客户为中心。”莫斌如此指出,并要求各区域做到由“按时交楼”进入“完美交楼”。同时还将安排核心管理人员牵头,从集团层面统筹产品力提升工作。

 

  据莫斌透露,新一年集团将用精准化传统投资配合代管代建、科技建造市场化等多维发展,推动公司可持续经营。他还强调,现金流是前提,利润是核心,区域总裁应当努力提升经营意识,落实常态化市场分析,科学研判,聚焦深耕。

 

  因此流动性尤为重要。近期公告显示,公司在境内储架式发行200亿元中期票据也已获准注册,3月正申请一笔面向专业投资者公开发行不超过186亿元人民币公司债券事宜。此前该公司已先后与数十家银行签署战略合作协议,获得逾人民币3,000亿元意向性综合授信支持,是行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。

 

  综合来看莫斌认为,未来现房销售一定是大势所趋,而科技建造可以帮助地产主业以品质和效率取胜,打造出市场、客户认同的好产品。据悉截至2023年1月,已有33款建筑机器人投入商业化应用,累计应用施工面积超千万平方米。

 

  这也成为公司接下来重要的发展方向。据业绩会上介绍,围绕地产主业,碧桂园积极开拓科技智慧建造体系及上下游产业链等新业务赛道,形成“高科技综合性企业”的清晰打法。

 

  当下的企稳进程对于房企来说是关键机会。东兴证券认为,优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善,在需求回暖之时抢占先机。因此看好具有信用优势的优质央企、国企,以及有望获得融资端的大力支持、有效改善资产负债状况的优质民企。

 

  而身处其中能够积极应对、攻守兼备,拥抱科学生产力的发展路线,才有望更好地走稳良性发展之路。


  转自:21世纪经济报道

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